宅地建物取引業者が宅地建物業法上負うべき義務の解釈
2021年10月8日に公表した宅地建物取引業者（宅建業者）による人の死の告知に関するガイドラインについて紹介します。
本ガイドライン制定の目的
宅建業者は、不動産取引において、人の死に関する事案を認識し、これが買主・借主の契約締結の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合、これを告知する必要があります。
しかしながら、人の死に関する事案の評価は、買主・借主の個々人の内心に関わる事項であり、それが取引の判断にどの程度の影響を及ぼすかは、買主・借主ごとに異なります。 このため、個々の不動産取引に際し人の死に関する事案の存在が疑われる場合において、それが買主・借主に対して告知すべき事案に該当するか否かが明確でなく、告知の要否、告知の内容についての判断が困難なケースがあります。
今回のガイドラインが居住用不動産の取引に際して宅建業者がとるべき対応に関し、過去の裁判例や取引実務に照らし可能な範囲で現時点で妥当と考えられる一般的な基準となります。
本ガイドラインの内容
調査の対象・方法について
宅建業者は販売活動・媒介活動に伴う通常の情報収集を行うべき業務上の一般的な義務を負っています。
人の死に関する事案については、媒介を行う宅建業者においては、売主・貸主に対して、告知書等に過去に生じた事案についての記載を求めることにより、媒介活動に伴う通常の情報収集としての調査義務を果たしたものとしています。
この際、媒介を行う宅建業者は売主・貸主による告知書等への記載が適切に行われるよう必要に応じて助言するとともに、売主・貸主に対し、事案の存在について故意に告知しなかった場合等には、民事上の責任を問われる可能性がある旨をあらかじめ伝えることが望ましいとしました。
なお、宅建業者は、原則として、人の死に関する事案について、自ら周辺住民に聞き込みを行ったり、インターネットサイトを調査するなどの自発的な調査を行ったりする義務はなく仮に調査を行う場合は、亡くなった方やその遺族等の名誉及び生活の平穏に十分配慮し不当に侵害することのないよう特に慎重な対応が必要です。
告げなくてもよい場合について
①賃貸借取引及び売買取引の対象不動産において自然死又は日常生活の中での不慮の死が発生した場合老衰や持病による病死などの自然死や、転倒事故や誤嚥などの日常生活の中での不慮の死が発生した場合、原則として、告げなくてもよいとしました。
ただし、過去に人が死亡し、長期間放置され、特殊清掃や大規模リフォーム等（特殊清掃等）が行われた場合は後記に従います。
②賃貸借取引の対象不動産において①以外の死が発生又は特殊清掃等が行われることとなった①の死が発覚して、その後概ね3年が経過した場合
この場合原則として、告げなくてもよいとしました。なお、借主が日常生活において通常使用する集合住宅の共用部分も、取引の対象不動産と同様に扱います。
ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案はこの限りではありません。
③賃貸借取引及び売買取引の対象不動産の隣接住戸又は借主若しくは買主が日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分において①以外の死が発生した場合又は①の死が発生して特殊清掃等が行われた場合
この場合、原則として、告げなくてもよいとしました。ただし、事件性・周知性・社会に与えた影響等が特に高い事案はこの限りではありません。
宅建業者は、上記以外の場合、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、これを告げなければなりません。また、事案発覚からの経過期間や死因に関わらず、買主・借主から事案の有無を問われた場合や、その社会的影響の大きさから買主・借主が把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等には、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼすと考えられ、告げる必要があります。
告げる場合は、事案の発生時期（特殊清掃等が行われた場合は発覚時期）、場所、死因、特殊清掃等が行われた場合はその旨を告げるとしています。
留意事項等
告げる場合には、亡くなった方やその遺族等の名誉及び生活の平穏に十分配慮し、これらを不当に侵害することのないよう、氏名、年齢、住所、家族構成や具体的な死の態様、発見状況等を告げる必要はありません。
また、個々の取引においては、買主・借主が納得して判断したうえで取引が行われることが重要です。宅建業者は、買主・借主の意向を事前に十分把握し、人の死に関する事案の存在を重要視することを認識した場合、特に慎重な対応が望ましいとしました。
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