～ 敷金の意義！？ ～
敷金とは借主の賃料の支払いその他賃貸借契約上の債務を担保する目的で貸主に預け入れるものです。
その法的な性質は賃貸借契約終了後明渡しの際にもし借主に債務不履行がある場合は当然にその弁済に充てられ残額を返還するというものです。
敷金は賃貸借契約締結と同時または締結前に預け入れられることが一般的です。
敷金によって担保される債務？？
敷金によって担保される借主の債務は、賃貸借契約から生じる全ての債務です。
滞納賃料や原状回復とされている借主の故意過失に対する損害賠償、借主が貸主の許可なく行った工事の復旧費用等です。
但し、借主側から敷金を以てこれらの債務に充当して欲しいと主張することは出来ません。
契約期間中も借主側からの相殺して欲しいという主張も出来ません。
例えば、契約時に敷金を２ヶ月預け入れていているのでその後家賃を２ヶ月間は支払わないと主張することは当然に出来ません。
敷金返還のタイミング？？
敷金の返還のタイミングは賃貸借契約終了時ではなく実際に物件の明け渡し時に発生する事になります。物件の明け渡しが先の（先履行）関係にあり敷金の返還は賃貸借契約と同時履行ではありません。
貸主の変更と敷金の関係？？
賃貸借契約期間中に貸主の地位が移転した場合（所有者の変更オーナーチェンジ）敷金は当然に新貸主へ引き継がれます。
一方、賃貸借契約期間中に借主の地位が移転した場合は敷金は当然に新借主に継承されず元の借主へ敷金を一度返還し、新借主から改めて敷金を預け入れる事が原則となります。
敷金と税金？？
居住用の賃貸物件の場合、敷金に消費税はかかりません。
事業用の建物の賃貸借契約の締結や更新に伴う保証金、権利金、敷金又は更新料などのうち、借主へ返還しないものは課税の対象となり、契約の終了により返還される保証金や敷金などは、課税の対象にはなりません。
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