未回収賃料の回収・督促！？
～賃料回収の遵法性～
賃借人が賃料を支払わないためにしばしば賃貸人が賃借人の承諾なく鍵を交換しこれにより賃借人が部屋にはいることを阻止し滞納賃料の支払いを促すというケースが度々問題となりました。
この様に司法手続きをとることなく行う実力行使を自力救済といいます。
裁判所の手続き無く自己の権利の実現を認める事は社会秩序を乱す行いで混乱を招く行為となり自力救済は原則禁止とされています。
賃料を滞納している賃借人に対しても勝手に鍵を交換する行為は「民法」では不法行為に「刑法」では住居侵入罪、器物損害罪に該当する可能性があります。
この自力救済に該当するものは鍵の交換の他にも、賃借人の承諾なく室内の残置物を勝手に処分破棄する行為も含まれます。
残置物の処分には契約の解除・賃料未払いによる建物の明け渡し訴訟を提起しその判決に基づいて残置物を差し押さえ・競売をし滞納賃料の一部へ充当する事が可能となります。
自力救済は決して行ってはいけない行為です。
例え契約の際に賃料を滞納した場合は賃貸人が鍵の交換をする事が出来ると明記していたとしても裁判では公序良俗に違反し無効とされる可能性が高くなります。
滞納が発生した際はまず滞納理由の調査
信頼関係の破たんとならないケース
◇引落口座への入金忘れ
◇家族の病気等の事情による一時的な資金不足
◇賃借人の失念による振込遅延
このケースは賃借人側に悪意はなく、早急に賃料が払われていない旨を伝えればよく信頼関係の破たんには繋がりません。
信頼関係の破たんへ繋がるケース
◇失業・倒産による滞納の累積
◇収入の減額による滞納の累積
◇慢性的な滞納
◇夜逃げや無断転貸による不払い
このケースは賃料を支払うべく収入や資金に問題があり数日間で状態改善をすることは現実的でなく滞納金が膨らんでしまう事に繋がりかねません。
賃借人の状況を把握し話し合いの場を持つなど賃料支払計画や支払が支払が厳しい場合は支払う事が可能な賃料帯の部屋へ引っ越す等の対応が必要になってきます。
賃借人と連絡・意思疎通が出来、滞納問題の解決に向けて話し合いが出来れば早期に解決する事も可能です。
しかし、滞納をしている賃借人と連絡・接触出来ないケースも多くあります。
この場合は最悪の場合契約解除も視野にいれて配達証明付の内容証明郵便により催告をするが必要です。
これは相手側にどの様な内容を催告したのか、この催告が相手側に到達したのかを証明する事が可能となり万が一法的な手続きが必要となった場合に極めて明確な証拠となります。
2001年からはインターネットを通じて24時間内容証明を受け付ける電子内容証明の取扱も開始され手続きが簡略化されました。
滞納を常態化させない為にも定期的に賃貸借更新の時期や定期的に賃借人の連絡先等変更がないかを確認することや滞納が発生したときの滞納理由をしっかりと把握する事が重要となり賃借人と良い関係を築いておくことも重要となり滞納を悪化させないとこに繋がります。
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