賃貸借契約 宅建業法に基づく重要事項説明！？
お部屋をかりる際にには賃貸人との賃貸借契約があります。
しかし契約が成立するまでの間に宅地建物取引士が取引（契約）をしようとする物件やその他条件に関する一定の重要事項についてこれらの事項を記載した書面を交付して説明しなければなりません。（宅建業法第35条）
これは重要事項を事前に説明する事により、取引の当事者が取引の内容を十分に理解した上で契約でき契約締結後の紛争等を未然に防止する事ができます。
建物賃貸借において重要事項説明に記載する事項
●登記記録記録された事項
抵当権が設定されている場合の注意点
抵当権が設定されている場合は、賃貸人が物件を担保に金融機関等から借り入れを行っていることが想定されます。このような場合、賃貸人の借入返済が滞ってしまうと金融機関が物件を競売にかけられる可能性が有ります。新しい所有者から借り主が退去を求められた場合、6ヶ月の猶予期間が終了した後は入居者は退去しなければなりません。また、賃貸人に預けた敷金は、新しい所有者に引き継がれないため敷金の返還を前の所有者（貸主）に求めることになります。
●法令上の制限
建物の建築制限などに関する説明ですが、通常賃貸借には大きな影響はありません
●飲用水、電気、ガスの供給施設及び排水設備の整備状況
飲用水などのインフラの整備状況について説明
これらのインフラは生活に不可欠なものですので、その整備状況はしっかりと確認します。整備されている場合でも、何らかの特別な負担金等が発生する場合もありますので、利用に当たっての費用負担については確認が必要です。
●未完成物件の場合、建物建築の工事完了における形状・構造等
●設備の整備状況（完成物件）
キッチン、トイレ、浴室その他の設備の整備の状況が説明されます。建物の設備は、入居後の生活に大きく影響するので説明の内容をしっかりと確認する事が重要です。
●造成宅地防災区域内か否か
●土砂災害警戒区域内か否か
●津波災害警戒区域内か否か
●石綿使用調査の内容
●耐震診断の内容（1981年6月以降に新築された建物は除く）
●建物状況調査の結果の概要（既存の建物のとき）
借りる予定の物件が既存（中古）住宅の場合、2018年4月1日以降の重要事項説明では、建物状況調査を過去1年以内に実施しているかどうか記載されることになりました。また、実施している場合には、建物状況調査の結果の概要が説明されます。
取引条件に関する事項
●賃貸借以外に授受される金銭
●契約の解除に関する事項
どのような場合に契約を解除できるのか解除手続きや解除の効果はどうなるのかなどについて説明がされます。
●損害賠償の予定または違約金に関する事項
●支払金または預り金の保全処置の概要（保全処置を行う場合）
●金銭の賃借斡旋
●契約期間及び契約の更新に関する事項
賃貸借契約の期間と更新に関する取り決めが説明されます。また定期借家契約である場合はその旨が説明されます。
●用途その他の利用制限に関する事項
●敷金等の精算に関する事項
●管理の委託先
重要事項説明を行う宅地建物取引士は、宅地建物取引士証を提示した上で説明をしなければいけません。説明者が確かに宅地建物取引士であることを、宅地建物取引士証で確認が必要です。
1957年宅地建物取引士制度が導入されました。その背景には都市部の人口急増とともに不動産取引が活発になり、不当な勧誘や取引をする宅地建物取引業者も増加したことで、契約をめぐる紛争が多発する状況がありました。そのため、不動産取引の専門的知識を有する「宅地建物取引士」を宅地建物取引業者の中に置くことで、取引の公正性を確保し消費者の保護を図ることが求められています。
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