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～建物の区分所有等に関する法律！？～

分譲マンション等の区分所有建物に関する権利関係や管理運営について定めた法律です。

マンションで生活をするにあたっての基本的なルールとなる法律です。
「建物区分所有法」「マンション法」と呼ばれることもあります。

区分所有建物とは、分譲マンションのように独立した各部分から構成されている建物のことで、通常の建物に比べて所有関係が複雑であり、所有者相互の利害関係を調整する必要性があります。そのため、民法の特例が必要となりました。

　建物の区分所有等に関する法律に定められているもの

1．専有部分、共用部分、建物の敷地に関する権利関係についての規定
2．規約、集会、管理組合等に関する規定
3．建替え・大規模修繕のための制度

 マンションでは、原則として、壁やサッシ、ドアで区切られた内側が専有部分となりそれ以外は共用部分となります。柱や壁のコンクリート部分やバルコニーも共用部分となります。

区分所有された建物と土地の関係

区分して所有している建物の部分を所有する権利は区分所有権となりますが、これに対応する土地についての権利を「敷地利用権」といいます。
敷地利用権は、マンションの建っている土地が区分所有者で共有されているときは、土地全体の何分の何という形で決められています。
区分所有権と敷地利用権は一体のものとされていて、別々に処分することはできません。これを「敷地利用権と専有部分の一体化」といいます。

区分所有者が、敷地利用権だけを第三者に売却しようとしても、区分所有法および管理規約の定めにより、売却することは出来ません。
またある区分所有者が、借入金の担保とするために、敷地利用権だけに抵当権を設定しようとしても、区分所有法および管理規約の定めにより、抵当権設定もできないことになります。

以前は、区分所有建物でも建物の権利と土地の権利を別々に処分することが可能だった為に分譲マンションの土地登記簿には、各住戸の売買や担保設定のたびに所有権移転登記や抵当権設定登記が記入されていました。
そのため住戸数が多い場合には、マンションの土地登記簿の記載内容が膨大となり、登記事務の煩雑化を招き、記載ミスや読み間違いが起きるという事態になっていました。