2017 年５月に成立した「民法の一部を改正する法律」が2020 年４月１日から施行となります。この改正では契約に関するルールを中心に民法の債権関係の分野について全般的な見直しがされています。
賃貸借とは当事者の一方（賃貸人）がある物を相手方（賃借人）に使用・収益させ借主がその賃料を支払うことを約束する契約です。例えばアパートの一室や自動車などを賃料を支払って借りる契約が賃貸借契約に当たります。
借りている建物が雨漏りするなど賃借物の修繕が必要な場合でも賃借物はあくまで賃貸人のため賃借人が勝手に手を加えることはできません。
しかし実際に賃借物を使っているのは賃借人の為、賃貸人が修繕してくれない場合でも賃借人は一切自分で修繕することができないとするととても不便です。改正前の民法にはどのような場合に賃借人が自分で修繕をすることができるのかを定めた規定はありませんでした。
賃借人の原状回復義務及び収去義務等の明確化
賃貸借契約が終了した場合には賃借人は賃借物を原状（元の状態）に戻して賃貸人に返還しなければならないと解されています。またこの原状回復義務の範囲について一般に通常損耗（賃借物の通常の使用収益によって生じた損耗）及び経年変化はその対象に含まれていないと解されています。しかし，これらのルールは改正前の民法の文言上は明確ではありませんでした。
敷金に関するルールの明確化
敷金とは賃貸借に基づいて賃借人が負うことになる金銭債務）を担保するため賃借人が賃貸人に交付する金銭のことです。建物等の賃貸借に当たっては敷金が授受されるのが一般的ですが改正前の民法には敷金の定義や敷金返還請求権の発生時期についての規定はありませんでした。
改正後の民法ではこれまでの実務に従い敷金を「いかなる名目によるかを問わず，賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で，賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義しました。その上で，判例に従い，賃貸借契約が終了して賃借物が返還された時点で敷金返還債務が生じること，その額は受領した敷金の額からそれまでに生じた金銭債務の額を控除した残額であることなどのルールを明確化しています。
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