火災により賃借物件が焼燬した場合の賃貸借契約
目的物の全部滅失または効用喪失
建物賃貸借契約において、契約の目的物である建物が火災により全て滅失した場合は契約の目的物が滅失したのですから、原則として、その契約は終了します。
この理屈は、建物の滅失の場合だけではなく、賃貸建物が老朽化し、もはや建物としての効用を喪失した場合にも賃貸借契約は当然に終了するものと解されています（図表１）。
目的物の一部滅失
建物の全部が焼燬したわけではなく、一部が焼けたという場合には、その一部が焼けたために賃貸借の目的物である当該建物が、賃貸建物としての効用を喪失したといえる場合は、賃貸借契約は当然に終了します。効用を喪失したか否かは、物理的、技術的にのみ考えるものではなく、経済的観念も基準として判断すべきとされています。したがって、修繕にあたり新築に近いような費用を要する
場合などは、効用を喪失したと考えられる場合もあり得ます。
これに対し、一部が焼けても、賃貸建物としての効用を喪失したといえない場合は、賃貸借契約は終了せず存続することになります。そこで、どのような場合に「当該建物が賃貸建物としての効用を喪失したといえるのか」ということが問題になります。
建物としての効用の喪失
一般論としては、建物の主要な部分が焼失したことにより、建物としての効用を喪失し、賃貸借の目的が達成されないと認められる場合には、「賃貸建物としての効用を喪失した」といえると解されています。
裁判例では、建物の一部が焼失した場合であっても、残存する部分の内装、電気、給排水、ガス等の設備の修繕が必要となり、改修工事が必要で、建物の２階の天井が焼失し、屋根も抜け落ちているため、雨漏りがしている状況にある場合は、残存する部分も含めて建物全体が効用を喪失したものとして、賃貸借契約が終了したと判断されたケースがあります。
しかし、建物がいまだ効用を喪失していないと判断された場合には、賃貸人の修繕義務が問題となります。
賃貸人の修繕義務
民法は「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と定めています（民法606条１項）。
貸家Ｂについて、修繕が必要となったことに、賃貸人には責めに帰すべき事由がありません。
しかし、民法606条１項に定める修繕義務は、賃貸人の責めに帰することのできない場合であっても認められるとするのが一般的な解釈です。なぜなら、賃貸人は、賃貸借契約上、賃料を受領する以上は、目的物である賃貸建物を賃借人の使用・収益が可能な状態におくべき積極的な義務を負うものと解されているからです。したがって、貸家Ｂの修繕が必要になったことに、賃貸人の責めに帰すべき事由はありませんが、賃貸人が修繕義務を負うことになります（図表２）
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